關(guān)于發(fā)布《北京協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)有關(guān)問題的說明（一）》的通知

（北估秘[2021]004號(hào)）

各估價(jià)機(jī)構(gòu)、相關(guān)單位：

根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》（京政發(fā)〔2021〕10號(hào)）和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）等政策文件，結(jié)合我市土地出讓實(shí)際情況，對(duì)協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估的有關(guān)問題進(jìn)行說明。

現(xiàn)將《北京協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)有關(guān)問題的說明（一）》向全行業(yè)發(fā)布，請(qǐng)參考執(zhí)行。

北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地

估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)

二〇二一年十二月三十一

北京協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)有關(guān)問題的說明（一）

根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》（京政發(fā)〔2021〕10號(hào)）和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）等政策文件，結(jié)合我市土地出讓實(shí)際情況，對(duì)協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估的有關(guān)問題進(jìn)行說明。

一、評(píng)估方法的選用

當(dāng)估價(jià)對(duì)象所在行政區(qū)或同一土地級(jí)別范圍內(nèi)，類似交易（協(xié)議或招拍掛出讓）案例充足時(shí)，應(yīng)選市場(chǎng)比較法。

估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后自持經(jīng)營的，可首選剩余法。

【條文說明】

1.2014版基準(zhǔn)地價(jià)的適用性有限，為保證土地評(píng)估結(jié)果符合市場(chǎng)的要求，對(duì)于協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估，一般要求增加市場(chǎng)比較法。但協(xié)議出讓案例土地價(jià)格與所處區(qū)位非常密切，尤其是所在行政區(qū)或土地級(jí)別。因此，在選擇比較案例時(shí)，盡量不跨行政區(qū)，若跨行政區(qū)，應(yīng)該在同一土地級(jí)別范圍內(nèi)選擇案例。

2.對(duì)于估價(jià)對(duì)象的利用方式，不同評(píng)估機(jī)構(gòu)判定不一，造成剩余法估值差異大。委托評(píng)估時(shí)，需明確估價(jià)對(duì)象的利用限制條件，是否允許轉(zhuǎn)讓，還是自持經(jīng)營。對(duì)于要求自持經(jīng)營的物業(yè)，2014版基準(zhǔn)地價(jià)未反映利用限制對(duì)地價(jià)的影響且既有的協(xié)議出讓案例對(duì)是否能夠轉(zhuǎn)讓約定不明，因此選用剩余法較為適宜，其中不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)采用收益還原法確定。

3.案例充足一般是指不少于3個(gè)案例。

二、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用

在應(yīng)用市場(chǎng)比較法時(shí)，需重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)用途比較案例的價(jià)格內(nèi)涵，比如：商業(yè)案例細(xì)分用途—商業(yè)、其他商服、餐飲酒店、商業(yè)（配套）等之間的價(jià)格區(qū)別；還需關(guān)注已審定商業(yè)案例價(jià)格是否采用了樓層修正等。對(duì)于已建成或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案已確定的項(xiàng)目，需考慮建筑物空間布局對(duì)地價(jià)的影響。

【條文說明】

在應(yīng)用市場(chǎng)比較法時(shí)，目前出現(xiàn)的問題集中于不對(duì)商業(yè)用地的出讓地價(jià)內(nèi)涵進(jìn)行分析，簡單拿來就用。既有的商業(yè)用地協(xié)議出讓地價(jià)，在采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，有的項(xiàng)目是采用容積率修正系數(shù)修正得出的，例如新建的保障性住房項(xiàng)目中的配套商業(yè)補(bǔ)地價(jià)，有的項(xiàng)目是采用樓層修正系數(shù)修正得出的，例如已取得《房屋所有權(quán)證》的劃撥土地按現(xiàn)狀補(bǔ)辦出讓手續(xù)的項(xiàng)目。所以，在應(yīng)用市場(chǎng)比較法時(shí)，對(duì)于商業(yè)用地，應(yīng)當(dāng)說明其價(jià)格內(nèi)涵，與估價(jià)對(duì)象內(nèi)涵不一致的，不能選作比較案例。

三、剩余法的應(yīng)用

估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后自持經(jīng)營的，宜采用收益還原法確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，房地產(chǎn)還原率參照以下標(biāo)準(zhǔn)取值：住宅房地產(chǎn)4.5%-5.5%；辦公房地產(chǎn)5.5%-6.5%；商業(yè)房地產(chǎn)6.0%-7.5%。

【條文說明】

1.剩余法應(yīng)用時(shí)，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后自持經(jīng)營的，應(yīng)采用收益還原法確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。在采用收益還原法確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)，對(duì)估值影響最大的因子是房地產(chǎn)的還原率，為減小估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)還原率取值的隨意性，借鑒北京地價(jià)監(jiān)測(cè)和標(biāo)定地價(jià)評(píng)估中對(duì)還原率取值的規(guī)定并結(jié)合實(shí)際評(píng)估中的經(jīng)驗(yàn)，分用途確定房地產(chǎn)還原率。

2.協(xié)會(huì)對(duì)北京市規(guī)自委土地評(píng)估入圍15家機(jī)構(gòu)內(nèi)專家，進(jìn)行了意見征求。業(yè)內(nèi)專家結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，給出了房地產(chǎn)還原率的建議區(qū)間。上述數(shù)值確定時(shí)，也考慮的業(yè)內(nèi)專家的建議。

四、權(quán)重

估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后自持經(jīng)營的，剩余法結(jié)果權(quán)重取值不宜低于50%。

【條文說明】

與采用既有協(xié)議出讓案例得出的比較價(jià)格（現(xiàn)階段，既有協(xié)議出讓案例對(duì)是否可出售約定不明，地價(jià)評(píng)估時(shí)，一般按照可出售的利用方式評(píng)估），以及可出售物業(yè)的剩余法結(jié)果相比，自持類物業(yè)的地價(jià)，現(xiàn)階段在自持收益小于出售收益的情況下，理論上應(yīng)當(dāng)?shù)陀谏鲜鰞煞N結(jié)果。因此評(píng)估自持類物業(yè)的地價(jià)，剩余法結(jié)果應(yīng)該更能夠充分反映自持的影響，其權(quán)重不宜低于50%。

五、關(guān)注重點(diǎn)

協(xié)議出讓項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算應(yīng)充分考慮其更新改造成本，包括建筑物建設(shè)成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等。

六、其他

本說明自發(fā)布之日起施行，有效期2年。由北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。