投資性房地產(chǎn)評估操作指引—摘自《企業(yè)價值評估操作指引-資產(chǎn)基礎(chǔ)法》（蘇評協(xié)【2020】81號）

一、投資性房地產(chǎn)的概念、類型和計量

       投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

       投資性房地產(chǎn)按照取得方式分為外購（含作價入股、非貨幣性交換、債務重組等）和自行建造兩種。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應關(guān)注投資性房地產(chǎn)的取得方式，并了解投資性房地產(chǎn)初始計量和后續(xù)計量的差異。

       1.初始計量。外購和自行建造取得的投資性房地產(chǎn)均按照成本進行初始計量。外購投資性房地產(chǎn)成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)成本包括建造該項不動產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。

       2.后續(xù)計量。企業(yè)通常采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

二、投資性房地產(chǎn)的核查驗證

       對投資性房地產(chǎn)進行核查驗證是投資性房地產(chǎn)評估的必要程序，通過核查驗證，對影響投資性房地產(chǎn)的相關(guān)因素進行全面、客觀的調(diào)查，核實投資性房地產(chǎn)實物的存在性、完整性和權(quán)屬的完備性。

       投資性房地產(chǎn)的核查驗證包括了解投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和關(guān)注投資性房地產(chǎn)的法律權(quán)屬。針對不同評估對象，在法律、準則允許的范圍內(nèi)，評估專業(yè)人員應通過合理的方式和手段，收集相關(guān)資料，進行核查驗證。

     （一）獲取投資性房地產(chǎn)評估申報明細表，復核加計是否正確，并與總賬數(shù)和明細賬合計數(shù)核對是否相符。

     （二）收集并核查驗證評估所需資料。

       資產(chǎn)評估專業(yè)人員應結(jié)合投資性房地產(chǎn)的實際情況，收集評估所需資料并對收集的資料進行核查驗證：

       1.權(quán)屬資料。外購取得的投資性房地產(chǎn)權(quán)屬資料包括：購房合同、土地使用證、房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證、他項權(quán)證等資料。

自行建造取得的投資性房地產(chǎn)權(quán)屬資料包括：土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、工程竣工驗收報告、土地使用證、房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證、他項權(quán)證等資料。

通過查閱上述資料的原件，核查投資性房地產(chǎn)權(quán)屬是否存在瑕疵，是否存在已設定抵押、被查封等權(quán)利限制。在必要的情況下可會同被評估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）前往登記部門打印不動產(chǎn)登記簿，確保權(quán)屬資料真實、有效。沒有權(quán)屬證明文件的或者權(quán)屬證明文件不完整的，應當要求委托人或者其他相關(guān)當事人對投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾或者說明。

       2.財務資料。外購取得的投資性房地產(chǎn)財務資料包括：購房款支付憑證、契稅及相關(guān)稅款完稅憑證等。

自行建造取得的投資性房地產(chǎn)財務資料包括：土地款支付憑證、契稅及相關(guān)稅款完稅憑證、工程款及材料物資支付憑證、財務竣工決算報告及審計報告、工程款支付憑證等。

       通過抽查憑證、核對相關(guān)款項支付合同、發(fā)票的方式核實了解投資性房地產(chǎn)的賬面價值及其構(gòu)成，明確賬實是否相符、入賬是否合理，是否欠繳稅費、款項等情形。

       3.工程資料。如為自行建造取得的投資性房地產(chǎn)，必要情況下還應收集與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的設計、施工、驗收等資料，如勘查設計合同、施工合同、材料物資采購合同、監(jiān)理合同、竣工驗收資料、工程圖紙等資料。

       4.租賃資料。作為投資性房地產(chǎn)核算的房地產(chǎn)，通常處于出租狀態(tài)，因此，需要收集評估基準日的租賃合同、租金發(fā)票以及租金入賬憑證。查看企業(yè)的租賃臺賬，并與收集到的租賃合同進行核查比對，同時向企業(yè)了解租賃到期的合同未來的出租情況。

     （三）投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)場勘查

      1.資產(chǎn)評估專業(yè)人員通過詢問、訪談、核對、勘查等手段對投資性房地產(chǎn)進行核查驗證，全面了解投資性房地產(chǎn)的實物狀況、區(qū)位狀況和權(quán)益狀況。根據(jù)現(xiàn)場勘查結(jié)果補充、完善資產(chǎn)評估申報明細表。

      2.現(xiàn)場勘查時應關(guān)注投資性房地產(chǎn)購建時間，后期維修保養(yǎng)、改擴建情況和使用狀況，了解投資性房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、出租收益等情況。

      3.拍攝反映評估對象內(nèi)部、外部和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料。

      4.制作現(xiàn)場勘查記錄，對現(xiàn)場勘查的時間、對象、內(nèi)容、結(jié)果進行記錄（有必要的情況下還應繪制示意圖），領(lǐng)勘人、現(xiàn)場勘查人應當在勘查記錄中進行簽字?，F(xiàn)場勘查記錄可以采用文字或表格的形式，記錄的內(nèi)容應真實、客觀、準確、完整、清晰。通常包含以下幾方面內(nèi)容：

    （1）基本信息：包括投資性房地產(chǎn)權(quán)證號、名稱、坐落、產(chǎn)權(quán)人等基本信息。

    （2）權(quán)益狀況：主要為反應投資性房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的信息，包括規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)、擔保物權(quán)、租賃或占用、查封情況等。

    （3）實物狀況：實物狀況包括土地實物狀況和建筑物實物狀況。土地實物狀況應包括土地的面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等；建筑物實物狀況包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度、所處樓幢、樓層和朝向等。

    （4）區(qū)位狀況：包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等。

      5.資產(chǎn)評估專業(yè)人員對投資性房地產(chǎn)進行現(xiàn)場勘查時，盡可能的采用逐項勘查方法進行。對于數(shù)量多、區(qū)位條件相近的投資性房地產(chǎn)，當通過抽樣勘查能夠較為準確推斷出所有投資性房地產(chǎn)狀態(tài)時可以采用抽樣勘查。采用抽樣勘查方式實施現(xiàn)場勘查的，應該選擇足夠數(shù)量的、具有代表性的投資性房地產(chǎn)進行逐項勘查。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當了解抽樣勘查的局限性，充分考慮抽樣風險，在制定抽樣勘查方案時，應當對抽樣風險進行評估，同時在評估報告中進行披露。

      6.采用市場法評估時，對選取的可比參照物進行必要的現(xiàn)場勘查。

     三、投資性房地產(chǎn)的評定估算

     采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價值時，應關(guān)注被評估單位投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式。

     1.采用市場法評估投資性房地產(chǎn)。

    （1）存在活躍的交易市場是選用市場法的前提，應當收集足夠數(shù)量的交易實例，交易實例信息真實可靠、價格內(nèi)涵明確。

    （2）選做可比參照物的交易實例應當與評估對象可比或者可修正。尤其是需要注意建筑面積的不同對交易單價的影響。

    （3）各因素修正時與評估對象描述具有邏輯性，因素修正方向正確、幅度合理。

    （4）合理考慮評估基準日現(xiàn)時租約對投資性房地產(chǎn)價值的影響。

      2.采用收益法評估投資性房地產(chǎn)。

    （1）應當合理確定凈收益，計算投資性房地產(chǎn)凈收益時，應當根據(jù)評估范圍合理考慮非房地產(chǎn)因素所產(chǎn)生的收益對投資性房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響。評估中，資產(chǎn)評估專業(yè)人員通常依據(jù)房地產(chǎn)租賃市場價格的變化趨勢，結(jié)合收益折現(xiàn)模型的不同（直接資本化法、戈登增長模型等），確定是否考慮投資性房地產(chǎn)預期收益的長期增長率及其具體水平。

    （2）應當合理確定收益期限，收益期限應當根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，結(jié)合土地出讓合同有關(guān)土地使用權(quán)期間屆滿后土地使用權(quán)及地上建筑物的處置方式的不同約定，依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定。除土地使用權(quán)期間屆滿后連同地上附著物一并被政府無償收回的情況外，可以選擇采用土地使用權(quán)到期續(xù)期或考慮地上建筑物殘值的方法確定投資性房地產(chǎn)價值。

    （3）評估中應當關(guān)注租約的合法性、有效性，了解實際履行狀況。對合法、有效并實際履行的租約，預測未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應當采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金。

    （4）應當合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率通常采用市場提取法或累加法等方法確定。折現(xiàn)率與投資性房地產(chǎn)的收益方式、收益預測方法、風險狀況有關(guān)，也因投資性房地產(chǎn)的組成部分不同，以及房地產(chǎn)運營類型（租賃型、商服經(jīng)營型等）的不同而存在差異。折現(xiàn)率的口徑應當與預期收益口徑保持一致。

       4.采用市場法或收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價值，資產(chǎn)評估專業(yè)人員可根據(jù)被評估單位財務核算方式在建筑物與土地使用權(quán)價值中進行合理分攤，避免重復或者遺漏，必要時在報告中進行披露。

       5.如采用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)價值時，可根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則-不動產(chǎn)》相關(guān)要求選擇其他合適的評估方法進行評估。